부동산 거래 시 소유권 먼저? 절대 피해야 할 위험한 계약 구조

 

2025년 현재, 부동산 시장은 여전히 거래 절벽 국면에 머물러 있습니다. 이러한 분위기를 악용해 일부 중개업소나 투자자들이 비정상적인 계약 조건을 제시하는 사례가 증가하고 있습니다. 그중 대표적인 형태가 바로 다음과 같은 거래 제안입니다:

• "소유권은 먼저 넘겨주시고, 세입자 들어오면 잔금 드릴게요"
• "집을 미리 비워주세요. 잔금은 2~3개월 뒤 지급할게요"

이러한 조건은 일견 합리적인 협상처럼 보일 수 있지만, 편법 갭투자의 일종으로 매우 위험한 거래 방식입니다. 특히 자금 사정이 넉넉지 않은 매도자나 실거주 수요자에게는 치명적인 손해를 초래할 수 있습니다.

 

❗ 왜 이런 거래 구조가 위험한가요?

1. 전세보증금으로 잔금 처리: 편법 갭투자

매수자가 자신의 자본 없이 세입자의 전세보증금으로 매매 잔금을 충당하는 구조입니다. 집값이 하락하거나 세입자가 전세 만기 시 보증금을 돌려받지 못하게 되면, 세입자와 매도자 모두 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

2. 소유권 이전 먼저, 잔금은 나중

등기 이전 후 잔금을 받지 못하면, 집은 이미 상대방 명의로 넘어간 상태이기 때문에 계약 해지나 소송 절차에도 불구하고 회복이 매우 어려워집니다.

3. 선인도 후잔금: 집 먼저 비워주는 경우

매수인이 실거주자라며 입주를 요청하고, 매도자가 집을 먼저 비워줄 경우 점유권을 잃게 되며 잔금을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 강제 퇴거나 반환 청구가 실질적으로 매우 까다롭습니다.

💡 이런 위험한 거래가 왜 발생할까요?

배경	설명
📉 대출 규제 강화	LTV 제한과 금리 인상으로 매수자 대출 여력 감소
💸 투자 자금 부족	일부 투자자들이 자기자본 없이 전세보증금으로 거래 시도
🧊 거래 절벽	시장 침체로 정상적인 매매 성사 어려움
📊 중개인 유도	"이 방법 아니면 거래 안 돼요"라는 중개사의 강요

✅ 안전한 부동산 거래를 위한 5가지 원칙

1. 소유권 이전은 반드시 잔금 수령과 동시에
   등기 이전은 잔금 완납 후 동시 진행이 원칙입니다.
2. 전세보증금으로 잔금 처리하는 구조는 피하기
   세입자 피해 발생 시 매도자도 법적 책임 가능성 존재
3. 집 먼저 비워주지 않기
   점유권은 매우 강력한 권리, 선인도는 절대 금지
4. 매수자의 자금 계획 확인
   대출 승인 여부, 자기자금 조달 가능성 반드시 검토
5. 계약 전 전문가 자문 받기
   내용이 복잡하거나 의심스러울 경우 변호사 또는 공인중개사 검토 필수

✍️ 마무리

2025년과 같은 거래 침체기에는 매도자와 실거주자 모두 더욱 신중해야 합니다. 눈앞의 계약 성사보다 중요한 것은 자산 보호와 법적 안전성입니다.

한 번의 잘못된 거래가 인생 전체를 흔들 수 있습니다. 특히 실거주자, 은퇴자, 자금 여유가 없는 매도자라면 더욱 주의가 필요합니다.

위에서 소개한 안전 수칙을 반드시 지키시고, 편법 갭투자 구조의 거래는 과감히 거절하시길 권장드립니다.

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